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ag在线平台网站《民法典》物权篇解读系列|第278条业主大
- 2021-06-28 00:25-

  业主共同决定事项,应由专有部分面积比三分之二以上的业主且人数比占三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(第二款)。”

  通过《民法典》第278条与《物权法》第76条比较,可以看出,业主大会的职权没有发生大的变化,但民法典对《物权法》此条表决门槛作出了重大修改。

  1、原物权法对第(二)项的表述是“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”,民法典直接表述为“制定和修改管理规约”,进一步凸显管理规约对人的行为调控,主要不是管物。

  2、民法典将《物权法》第(五)项中的“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”分拆为“筹集”和“使用”两项,前者才参与表决的“双四分之三”,显然,立法机关认为业主大会成立之初一般不需要筹集,业主买房时都缴纳了专项维修资金。再次筹集资金性质更重要、更慎重;而后者为了解决专项维修资金的使用难问题,采参与表决的“双过半”。

  3、民法典第(八)项“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”为新增条款,原物权法没有。物业管理条例有关于改变共有部分用途需要召开业主大会的规定,但没有规定票权比例。另外,对于出租共有房屋是否需要业主大会表决的问题,原来存在争议。现明确规定需要开会,且票权比例要求较高。该项表决的票权比例要求高于“双过半”。

  《物权法》采取的是以专有部分总面积和业主总数人作为基数,分别规定了“双三分之二”(绝对大多数)和“双过半”(绝对多数)两档门槛。

  新法规定,参与表决的票权比例超过两个“三分之二”,会议才有效,且面积比例只算专有部分,不算总建筑物面积;一般议题的支持率“双过半”即获得通过,重大议题超过两个“四分之三”获得通过,支持率的票权比例计算均以参与表决的票权而非总票权为基数。理论上讲,只要超过两个“三分之二”的业主参与表决,一般议题只需要获总票权的三分之一支持即可通过,重大议题需要获总票权的二分之一支持。具体分析如下:

  首先,第278条第二款第一句设定了会议的法定最低人数限制:由专有部分面积比三分之二以上的业主且人数比占三分之二以上的业主参与表决。会议才有效。

  其次,第278条第二款第二句对第六项至第八项规定的重大事项,设定了门槛:经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意;由于其基数为“参与表决(的专有部分面积和人数)”,因此,属于“相对大多数”。其实际通过门槛为:2/3 x 3/4 = 1/2;

  举个例子:以900户小区表决第六项至第八项规定的重大事项为例,600户以上参与表决为有效会议,ag在线平台网站通过议题则为:900*2/3 x 3/4 =450户以上同意。

  第三,对于其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意(相对多数),其实际门槛为:2/3 x 1/2=1/3。

  举个例子:以900户小区表决第一项至第五项议题为例,600户以上参与表决为有效会议,通过议题则为:900*2/3 x 1/2 =300户以上同意。

  显而易见,民法典大幅度调低了业主大会表决事项的表决门槛:民法典将《物权法》的绝对大多数(“双三分之二”)调低为绝对多数(“双过半”);而将《物权法》的绝对多数(“双过半”)调低为相对多数(“双三分之一”)。

  通过上面的分析,立法者应当是吸取了《物权法》实施后一些案例所出现的教训:因业主弃权或少数业主反对而使业主大会陷入瘫痪,无法有效运行。因此,相对于业主大会决议的民主性,立法者更注重决策的效率性。

  但这一重大变革在未来所可能引发的后果,值得后续这个领域从业者实操后进行深入分析。

  最后,以上摘列未必全面,以上分析未必完全准确。仅供各位参考,并请方家斧正。